题：华侨城归母净利润亏超百亿，“投资口袋”明显收紧
作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监
(资料图片)
汪慧 克而瑞研究中心研究员
作为国内最早专注文旅产业的华侨城，其最新发布的2022年财报显示，公司净利润、归母净利润均显现超百亿元亏损。而华侨城的巨额巨亏，也引起市场一片哗然。
累计销售签约552.72亿元，行业排名上升
华侨城的商业模式是“旅游+配套住宅”，在盛行勾地的年代，华侨城轻而易举低价拿地建设开发，再通过主题乐园经营投入，带动区域热度和成熟之后，再高价售房。
与大多数房企不同，华侨城盈利红利来自两部分：一是主题乐园经营收入，二是地产销售收入。
2022年，华侨城累计实现签约销售额552.72亿元、签约销售面积266.55万平方米，分别同比下降33.0%、33.2%。面对低迷行情和疫情冲击，华侨城作为央企，品牌吸附力具备一定比较优势，整体跌幅低于行业百强平均水平。根据克而瑞全口径销售排行榜显示，行业排名从2021年第50名上升至第35名。
2023年以来，市场呈现“点状回暖”迹象，但公司较多项目短期仍面临较大市场压力。
2022年，华侨城总计有76个楼盘及少数尾盘在售，主要分布在36个城市。具体从销售结构来看，签约销售额主要来自一二线城市，合计占比达到78.8%，核心贡献城市包括深圳、成都、上海、苏州等。其中上海侨盈欣苑、成都信和御龙山两个项目销售额均超过60亿元。
投资显著收紧，可开发规模缩减近半数
2022年，华侨城按照“以收定投”原则，聚焦核心城市热点板块推进新项目投资。报告期内，新增土地储备项目5个，包括合计计容建筑面积为37.0万平方米，土地总价款为26.7亿元，权益对价14.5亿元，整体投资较2021年显著收紧。
截至2022年末，华侨城累计剩余可开发计容建筑面积1151.9万平方米，较2021年末减少48.8%。
从剩余可开发建筑面积分布结构来看，一线城市占比1.8%，二线城市占比40.6%，三四线城市占比57.6%，2021年以上各占比分别为4.8%、50.0%、45.2%。2022年在一二线城市的合计占比相较2021年，减少了12.4个百分比，这或会影响到未来产品供应结构变化。
值得注意的是，当前市场预期仍不明朗，短期内三四线城市文旅项目去化仍将面临较多不确定性，公司仍需积极采取措施加以应对。
归母净利润亏损超百亿，深陷盈利困局
报告期内，华侨城营业收入为767.67亿元，同比下降25.17%；实现毛利润175.30亿元，同比减少34.64%；综合毛利率为22.8%，同比下降3.3个百分点。
具体从两大主营业务表现来看，旅游综合业务收入为272.2亿元，同比下降37.2%，毛利率为24.5%。房地产业务收入为493.7亿元，同比下降16.3%，毛利率为21.9%。
净利润、归母净利润由盈转亏，分别亏损127.67亿元、109.05亿元，净利率为-16.6%，归母净利率为-14.2%。
究其亏损的主要原因，我们认为主要在于：一是房地产市场下行，结转规模下降，且部分项目由于降价促销，利润空间收窄；二是受疫情冲击，文旅市场低迷，经营效益遇困；此外，长期股权投资、资产减值、资产处置等因素也不容忽视，2022年华侨城长期股权投资亏损额达到24.6亿元，计提资产减值损失进一步加剧，高至127.1亿元。
整体来说，华侨城盈利面临较大的困境。截至2022年末，华侨城合同负债为546.7亿元，较2021年末减少40.7%。合同负债覆盖营收倍数为0.71，低于2021年末的0.90与2020年末的1.08数值，呈走低态势，这意味着未来公司的房地产业务营收实现保障系数较低。对华侨城而言，谋求片区综合开发模式突破尤为重要，此外也要保证新增项目质量，确保效益兑现。
净负债率上升至85.9%，融资成本不断优化
2022年，华侨城主动进行债务管理，通过长短期债务置换、债务规模管控等措施，推动资本结构持续优化。年内，对短期及一年内到期债务置换超过400亿元，预计节省利息约7亿元。综合融资成本不断优化，从2021年末4.46%降至4.23%。
截至报告期末，总有息负债余额为1280.6亿元，较2021年末减少110.9亿元。从债务期限结构来看，一年内到期债务为212.8亿元，占比16.6%；1-2年到期债务335.0亿元，占比26.2%；2-3年到期债务为409.6亿元，占比32.0%；3年以上债务为323.2亿元，占比25.2%。尽管较2021年，两年内到期债务合计占比有所降低，但仍超过四成，偿还压力较大。
从“三条红线”指标来看，公司的非受限现金短债比为1.49；净负债率为85.9%，较2021年末上升26.6个百分点；扣除预收后的资产负债率为69.9%，也较2021年末的68.2%进一步走高。
整体来说，尽管公司显现巨额亏损，但后期仍具备一定发展稳健性，企业当前仍需积极主动进行债务管理、改善结构，提高企业经营的安全系数。(中新经纬APP)
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责任编辑：李惠聪
